Лучшие букмекерские конторы для онлайн ставок в России
Букмекер Бонус Рейтинг Мин. депозит Поддержка Live-ставки Мобильный Перейти на сайт
1 1xStavka Top5 5 000 руб.
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт
2 BK BetCity Top5 100%
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт
3 Лига ставок Top5 500 руб.
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт
4 leonbets top5 2 500 руб.
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт
5 WinLineBet Top5 20%
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт
6 Melbet Top5 Авансовая ставка
50 руб. 24/7 yes yes Перейти на сайт

Ставка капитализации для земельного участка

15.07.2021 в 05:49 90 Автор: Yotaxe

Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа. Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства.

К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта. После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещениеи ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости. ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Операционные расходы — это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов.

В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; расходы на вывоз мусора; коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности; прочие расходы.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудованиеа также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания кровли, покрытий пола ; расходы на косметический ремонт окраска фасада зданийсантехнический и электротехнический ремонт. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства.

Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения. Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, то есть провести нормализацию отчетных данных.

Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от вакансии ставки на спорт объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:.

Стоимость земли: тыс. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции АЗС на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют ,0 тыс. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:. Находим коэффициент капитализации для сооружений по методу Инвуда :.

Метод предполагаемого использования применяют при условии, что земельный участок способен приносить доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования, которого является строительство крытого рынка. Категории Авто. Предметы Авиадвигателестроения. Методы и средства измерений электрических величин.

Современные фундаментальные и прикладные исследования в приборостроении. Социально-философская проблематика. Теория автоматического регулирования. Управление современным производством. Доходный подход к оценке земельных участков Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени.

Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.